Juist geen probleem in de krimpgebieden?

Verplicht woningen verkopen is een rare maatregel. Laatst las ik een reactie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (d.d. 8 februari 2012) op het wetsvoorstel hierover van Minister Spies van Binnenlandse Zaken. Vooral de motivatie van de krimpgemeenten hierover vond ik intrigerend, maar klopt deze motivatie wel? Worden krimpgemeenten extra hard getroffen als corporaties verplicht woningen te koop dienen aan te beiden…..<lees verder>

De Minister van Binnenlandse Zaken heeft een wetsvoorstel gemaakt waarin gesteld wordt dat corporaties verplicht minimaal 75% van hun woningvoorraad te koop dienen aan te bieden. Het VNG stelt dat dit desastreuze gevolgen kan hebben, met name voor krimpgebieden. Het VNG vreest een toename van de leegstand en een verslechtering van de situatie voor eigenaar-bewoners. Door de toename van het aanbod van met name goedkopere eengezinswoningen zal dit de prijs van woningen nog verder drukken en leiden tot een verdere afname van de doorstroming in de koopsector.

Alleen komt deze ontwikkeling eerder overeen met de bestaande praktijk in krimpgemeenten dan dat het een schrikbeeld is! Één van de problemen in de krimpgebieden is leegstand, maar is er nu ook al een desastreuze leegstand?

De ontwikkelingen

Het aandeel koopwoningen in Nederland is gestegen van 43% in 1985 naar bijna 59% in 2010 (Bron: CBS). Als contramal is het aandeel corporatie woningen afgenomen, van 39% in 1985 naar 32% in 2010 (Bron: CBS). De ontwikkeling in de krimpgemeenten komen vrijwel exact overeen met het landelijke gemiddelde, het aandeel corporatiewoningen in de krimpgemeenten neemt af van 39% in 1985 naar 31% in 2010.

Achter deze ontwikkeling van het aandeel corporatiewoningen verschuilt zich iets heel anders: In krimpgemeenten is er zowel een absolute als relatieve afname van corporatiewoningen. Krimpgemeenten zijn al jaren gemeenten waar de woningbehoefte achter blijft bij de landelijke ontwikkeling en deze gemeenten kennen dan ook een naar verhouding geringe toename van de woningvoorraad. Tussen 1985 en 2010 neemt de woningvoorraad in krimpgemeenten toe met 18% tegenover een stijging van 36% voor Nederland gemiddeld (zie figuur). De toename van de koopvoorraad is veel sterker dan de voorraad in beheer van corporaties. Nationaal is de het totaal aantal woningen van corporaties toegenomen met 11%, in krimpgemeenten nam deze af met 6%.

De verkoop van corporatiebezit speelt al geruime tijd. In de krimpgemeenten heeft dit (samen met sloop) geleid tot een afname van het bezit van corporaties, zowel absoluut als relatief.

Effect verkoop sociale huurwoningen

Het verplicht verkopen van corporatiebezit leidt (meestal) tot de verkoop van het meest courante deel van het bezit. In krimpgebieden kan dit tot verdergaande spanningen en problemen leiden. Het VNG stelt dan ook dat “… een belangrijk aandeel van het huidige overschot in de koopsector […] voormalige sociale huurwoningen [betreft].

Toch denk ik dat dit laatste schromelijk overdreven wordt. De cijfers bewijzen dit ook. Het lijkt mij niet aannemelijk dat de afname van het corporatiebezit van de afgelopen decennia debet is aan het genoemde probleem in krimpgemeenten. Als gemeenten en/of corporaties in krimpregio’s hier anders overdenken, wil ik dit graag verder uitdiepen.

Uiteraard heeft een verplicht te koop aanbieden van corporatiewoningen andere effecten in krimpgemeenten dan in andere delen van het land. Maar de cijfers laten zien dat in veel krimpgemeenten al langer significante delen van de corporatievoorraad verkocht worden. Deze ervaring met een absolute afname van het aantal huurwoningen kan uitermate nuttig zijn voor alle andere gemeenten in Nederland. Het wetsvoorstel is dan wel een wijziging van het nationale beleid, maar de praktijk voor krimpgemeenten zal hierdoor niet veel veranderen.

Gemeenten en corporaties in krimpregio’s kunnen met hun ervaring beter andere gemeenten adviseren dan op voorhand om een uitzonderingspositie vragen.

Comments are closed.